Spółdzielnia czy wspólnota?

Kupując mieszkanie często stajemy przed wyborem - w spółdzielni mieszkaniowej czy we wspólnocie. Zwykle nie wiemy co byłoby dla nas korzystniejsze i na jaką formę mamy się zdecydować. Poniżej postaramy się przedstawić kilka zasadniczych różnic, żeby rozwiać wątpliwości.

Co do zasady różnica w tym czy nasze mieszkanie będzie objęte zarządem wspólnoty czy spółdzielni, będzie wynikało z faktu posiadania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bądź własności lokalu. Zasadnicza różnica tych dwóch praw sprowadza się do tego, że spółdzielcze własnościowe prawa jest ograniczonym prawem rzeczowym, a własność lokalu wskazuje na jego odrębność (jak często potocznie możemy usłyszeć tzw. „pełna własność mieszkania”). Bez obaw, oba te prawa podlegają podobnemu obrotowi, może je bez ograniczeń sprzedać, darować, ująć w testamencie czy dziedziczyć.

Spółdzielnia jest podmiotem, który posiada osobowość prawną i działa na zasadach prawa spółdzielczego, natomiast wspólnoty mieszkaniowe zostały wprowadzone ustawą z 1994 roku o własności lokali i stanowią zrzeszenie mieszkańców, których członkowie mają pełne prawa własnościowe. Wspólnota mieszkaniowa z mocy prawa powstaje z chwilą wyodrębnienia się samodzielnego lokalu z nieruchomości i przeniesienia jego własności na nabywcę. W raz z kupnem mieszkania uzyskujemy udział w nieruchomości wspólnej (np. klatka schodowa czy korytarz).

Zarząd Spółdzielni wybierany jest przez Radę Nadzorczą, a więc mieszkańcy mają jedynie pośredni wpływ na ten wybór, natomiast we wspólnotach mieszkaniowych wybór zarządcy następuje na zebraniu, na którym decyzja zapada większością głosów właścicieli lokali. Mieszkańcy mogą powierzyć tą funkcje osobie fizycznej albo prawnej. Obligatoryjnym organem spółdzielni jest Rada Nadzorcza, która wybierana jest na Walnym Zgromadzeniu przez osoby w nim uczestniczące. Wnioskując, w spółdzielni szeregowy członek nie ma realnego wpływu na sposób zarządzania. Natomiast we wspólnocie mieszkaniowej właściciele lokali realnie współdecydują o funkcjonowaniu wspólnoty.

Co do czynszu, ten narzucony przez spółdzielnię zwykle jest wyższy w porównaniu do czynszów wspólnotowych. Spowodowane jest to istnieniem w spółdzielni aparatu administracyjnego i kosztów z tym związanych. W przypadku wspólnot ponosimy koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (w postaci bieżących konserwacji czy utrzymania czystości, tj. tzw. fundusz remontowy) oraz opłaty bezpośrednio związane z eksploatacją własnego lokalu (prąd, gaz czy woda), wynagrodzenie zarządu lub zarządcy, a także ubezpieczenie i podatki. Właściciele wydatki pokrywają w częściach ułamkowych w stosunku do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Kwestie funduszu remontowego, we wspólnocie ustalane są na zebraniu, a w spółdzielniach narzucane przez Radę Nadzorczą. Trzeba zaznaczyć, że demokratyczny wybór wspólnot w skrajnych przypadkach może jednak doprowadzić nieruchomość do nieużytku, gdy właściciele nie będą zainteresowani gromadzeniem ów funduszu. 

Jednak kwestią z punktu widzenia bezpieczeństwa obrotu jest fakt, że wspólnota mieszkaniowa nie może zaciągnąć żadnych zobowiązań na budynek bez zgody mieszkańców (wyrażonej pisemnie przez każdego członka) w porównaniu do spółdzielni, która może nałożyć na siebie pewne obciążenia finansowe bez pełnej zgody mieszkańców (w postaci kredytu).

Podsumowując trzeba pamiętać, że funkcjonowanie instytucji zależy od ludzi, którzy nią zarządzają, więc zawsze warto sprawdzić kto będzie naszym sąsiadem. W swoim działaniu wspólnoty mieszkaniowe są bardziej efektywne poprzez jasne zasady i współudział właścicieli nieruchomości, które stanowią kontrolę podejmowanych decyzji. Nawet gdy ludzie oddają swoje uprawnienia w ręce zarządcy, on sam może podjąć decyzje jedynie w bieżących sprawach, a w celu podjęcia innych potrzebna jest uchwała członków Wspólnoty. Oczywistym jest, że - zarówno spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy własność lokalu, objętego zarządem wspólnoty mieszkaniowej - ma swoje plusy i minusy, a decyzja jaką formę wybierzemy należy do nas.